dr inż. Michał Domińczak

Krajowy Zasób Nieruchomości, czyli kolejna niewykorzystana szansa na naprawę ładu przestrzennego

 

Przyjęta przez Sejm RP 20 lipca br. ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości (KZN) tworzy zupełnie nową instytucję na rynku nieruchomości w Polsce. Celem agencji stworzonej przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa będzie zarządzanie nieruchomościami skarbu państwa, które można przeznaczyć pod budowę mieszkań. Ma to być również narzędzie do realizacji wyborczych obietnic PiSu w obszarze mieszkalnictwa.

Mimo, że Krajowy Zasób Nieruchomości z nazwy przypomina tzw. zasób gruntów na cele zabudowy miast i wsi funkcjonujący w okresie schyłku PRL to zarówno cele, jak i metody działania są nieco inne. Najważniejsze wyzwania agencji określono w Art. 5 ustawy powołującej KZN. Główny cel, do którego odnoszą się trzy z dziewięciu zdefiniowanych wyzwań to wspieranie budownictwa czynszowego lub socjalnego („tworzenie warunków do zwiększania dostępności mieszkań, w szczególności przez wykorzystywanie nieruchomości wchodzących w skład Zasobu do realizacji inwestycji mieszkaniowych i mieszkań o czynszu normowanym). Drugi, wyraźny cel to podnoszenie wartości nieruchomości będących w zasobie KZN poprzez „finansowanie lub współfinansowanie, (…) realizacji uzbrojenia technicznego terenu”.

Nowa agencja stanie się bez wątpienia bardzo silnym graczem na rynku dysponując ogromnym zasobem nieruchomości oraz narzędziami wsparcia i kontroli inwestycji mieszkaniowych, w tym możliwością tworzenia spółek celowych dla potrzeb budowy mieszkań na wynajem. Niezależnie od rodzaju, pierwszeństwo w dostępie do mieszkań będą miały osoby nie posiadające nigdy (nawet jako współwłaściciele) żadnej nieruchomości. To oznacza, że działanie KZN jest de facto przeznaczone dla mieszkańców (i ich potomków) budynków komunalnych oraz ludzi młodych, którzy nie zdążyli jeszcze niczego odziedziczyć. Ustawa dopuszcza także sprzedaż nieruchomości osobom fizycznym dla potrzeb budownictwa jednorodzinnego. Pozytywnie należy również wyróżnić niektóre rozwiązania zaproponowane przez ministerstwo takie jak pomysł łączenia mieszkań na wynajem z mieszkaniami komercyjnym czy możliwość wsparcia przez KZN przedsięwzięć rewitalizacyjnych

Niestety stworzenie Krajowego Zasobu Nieruchomości choć w założeniu słuszne, ma swoje wady. Mimo, że KZN z pewnością uprości zarządzenie nieruchomościami Skarbu Państwa rozsianymi do tej pory wśród wielu agencji rządowych to planowany zakres działania tej instytucji wydaje się za duży. Z ustawy wynika bowiem, że KZN ma być jednocześnie instytucją zarządzającą, finansującą, kontrolującą i badawczą. Może nawet przygotowywać projekty budowlane poszczególnych inwestycji (czyli pełnić funkcje inwestora zastępczego), co jeszcze bardziej skomplikuje jego działanie. Ponadto wkrótce KZN będzie udziałowcem kilkudziesięciu spółek celowych w całym kraju powołanych dla realizacji inwestycji mieszkaniowych. Ich kontrolowanie będzie zapewne wymagać ogromnej ilości specjalistów, co z pewnością podniesie koszty funkcjonowania tej instytucji.

Negatywnie należy ocenić całkowite wykluczenie spółdzielczości mieszkaniowej z możliwości korzystania z KZN, co wyrzuca na margines nie tylko istniejące, wielkie spółdzielnie (co jeszcze można by zrozumieć), ale również w istotny sposób blokuje powstawanie nowych kooperatyw budowlanych. Tymczasem spółdzielczość budowlana, będąca efektem synergii oddolnych inicjatyw obywatelskich jest jednym z najstarszych, najlepszych i najzdrowszych społecznie sposobów rozwiązywania problemów mieszkaniowych. Problem tkwi nie tylko w tym, że głównym celem ustawy ma być wspieranie budowy mieszkań czynszowych, a tej definicji nie spełnia budownictwo spółdzielcze, które pozwala uzyskać własność mieszkania. Niewielka kooperatywa budowlana założona przez np. kilku – kilkunastu przyjaciół, która teoretycznie może stanąć do przetargu na działkę budowlaną z zasobu KZN, i tak nie ma żadnych szans w konkurencji z firmą deweloperską posiadającą zasoby kapitałowe lub możliwości kredytowania.

Wydaje się, że stworzenie KZN w takim kształcie jest zaprzepaszczeniem szansy na naprawę ładu przestrzennego w Polsce. Jarosław Kaczyński zapowiadając na lipcowej konwencji programowej swojej partii utworzenie Narodowego Instytutu Architektury i Urbanistyki, bardzo słusznie wspomniał o szczególnej roli ładu przestrzennego i problemie dewastacji krajobrazu w Polsce. Tymczasem Ministerstwo Infrastruktury przygotowało ustawę, która całkowicie pomija te zagadnienia, a dla Krajowego Zasobu Nieruchomości – wkrótce największego gracza na rynku mieszkaniowym – pozostawia rolę agencji inwestowania i obrotu nieruchomościami. Wprawdzie zgodnie z ustawą KZN „podejmuje działania w celu dokonania podziału nieruchomości w sposób adekwatny do jej przyszłej funkcji”, jednak nie ma to nic wspólnego z projektowaniem urbanistycznym i kreacją przestrzeni publicznej.

Krajowy Zasób Nieruchomości zapewne spełni rolę jaką przeznaczyło mu Ministerstwo Infrastruktury – będzie służyć budowie przez państwo mieszkań czynszowych rękami deweloperów, przy szerokim wsparciu środkami publicznymi. Powstaną stosunkowo tanie mieszkania w blokach o niskim standardzie, które będą dostępne dla ludzi o niewielkich dochodach. Państwo zagwarantuje przy tym współczesnym kamienicznikom (operatorom mieszkaniowym) stały, „rozsądny” dochód przez kilkanaście lat oraz odtworzy – prywatyzowany od ćwierćwiecza – komunalny zasób mieszkaniowy. Jeśli tylko takie były główne cele ministra Adamczyka, to ustawa o KZN bez wątpienia pomoże je zrealizować. Jednak od takiej instytucji należałoby oczekiwać zdecydowanie czegoś więcej niż tylko roli biura sprzedaży – powinna wyznaczać nowe, wysokie standardy urbanistyczne i architektoniczne, stając na straży ładu przestrzennego w naszym kraju. KZN nie powinien być traktowany jedynie jako „bank ziemi” służący budowie mieszkań czynszowych w programie Mieszkanie+. Szkoda, że Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa tego nie dostrzega.


dr inż. Michał Domińczak
dr inż. Michał Domińczak
Ekspert CA KJ ds. gospodarki przestrzennej, architekt i historyk urbanistyki, członek Izby Architektów RP, Izby Inżynierów Budownictwa RP
< Powrót do listy Komentarze