adw. Andrzej Grad

Niepewność prawa uderza w budownictwo

 

W Polsce występuje zjawisko nadmiernej swobody stwierdzania nieważności ostatecznych decyzji o pozwoleniu na budowę. Może prowadzić to w skrajnych przypadkach nawet do rozbiórki wybudowanego lub będącego w budowie obiektu, choćby bloku mieszkalnego. Centrum Analiz Klubu Jagiellońskiego przygotowało obszerną publikację, w której przedstawiono diagnozę tego problemu oraz rekomendacje sposobu jego rozwiązania.

– Niepewność stanu prawnego działa hamująco na rozwój budownictwa i nie pozwala zapewnić właściwego poziomu bezpieczeństwa nabywcom mieszkań i domów – uważa autor analizy adw. Andrzej Grad, współpracownik CA KJ. – Dotyczy to w szczególności stwierdzania nieważności na podstawie art. 156 § 1 pkt 2 KPA wobec „rażącego naruszenia prawa”, które nie jest ograniczone żadnym terminem, a pojęcie użyte w przepisie ma charakter niedookreślony i pozostawia daleko idącą swobodę interpretacyjną. Obecny stan prawny budzi także zastrzeżenia z punktu widzenia realizacji zasad konstytucyjnych: ochrony prawa własności i ochrony praw nabytych.

Autor analizy wskazał główne problemy związane ze stwierdzaniem nieważności pozwolenia na budowę:

1. Brak jest stosownego ograniczenia w czasie dopuszczalności stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę albo jest ona ograniczona wyjątkowo długim, dziesięcioletnim terminem. Znany jest przykład, gdy stwierdzenie nieważności pozwolenia nastąpiło po 30 latach od jego wydania i 28 latach od ukończenia budynku.

2. Wyeliminowanie z obrotu prawnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu prowadzi często do stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę. Nowe uwarunkowania planistyczne mogą stanąć na przeszkodzie legalizacji budynku, powodując konieczność jego rozbiórki w całości lub części. Właściciele mieszkań lub domów muszą się liczyć z utratą praw nabytych, chociaż z zasady nie ponoszą w tym żadnej winy i nie mają wiedzy pozwalającej im przewidzieć taką sytuację.

3. Przepisy nie zawierają osobnej, kompleksowej regulacji postępowania po stwierdzeniu nieważności pozwolenia na budowę, zarówno w przypadku ukończonego obiektu budowlanego, jak i będącego w budowie.

4. Dysfunkcjonalność obowiązujących przepisów może powodować, że w rezultacie ich zastosowania alternatywa sprowadza się, jak w znanym z orzecznictwa casusie, do wyboru pomiędzy całkowitą rozbiórką wybudowanego obiektu a doprowadzeniem do istnienia budynku, który będąc przeznaczonym na pobyt ludzi, nie ma dachu, okien i drzwi, a jego wysokość nie jest większa niż 2,10 m, przy czym za zaistnieniem takiej sytuacji nie przemawiały w tamtej sprawie żadne słuszne i rozsądne powody.

Zdaniem współpracownika Centrum Analiz Klubu Jagiellońskiego zmiana obowiązującego stanu prawnego powinna iść w następujących kierunkach:

1. Ograniczenia stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę terminem 1 roku od rozpoczęcia budowy, a zarazem wskazania, że nie mogłoby ono nastąpić po jej zakończeniu.

2. Wyłączenia możliwość stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę w przypadku stwierdzenia nieważności miejscowego planu lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w sytuacji, gdy przedsięwzięcie budowlane jest w trakcie realizacji lub zostało ukończone.

3. Wprowadzenia odrębnego postępowania po stwierdzeniu nieważności pozwolenia na budowę.

4. Wprowadzenia mechanizmów prawnych, które pozwolą na uniknięcie wydawania rozstrzygnięć niesłusznych i nierozsądnych, co może mieć miejsce przy obecnych, sztywnych uregulowaniach w tzw. postępowaniu naprawczym.

– Stwierdzanie nieważności pozwoleń na budowę powinno zachodzić jedynie w sytuacjach naprawdę wyjątkowych, gdy jest to konieczne z punktu widzenia takich wartości jak bezpieczeństwo, porządek publiczny, ochrona środowiska, zdrowia, wolności czy praw innych osób. Interes publiczny przemawia więc za nowelizacją prawa budowlanego w kierunku zapewnienia większej trwałości wydanych pozwoleń na budowę – podsumowuje adw. Andrzej Grad.

Analiza powstała przy wsparciu finansowym partnerów: PKO Banku Polskiego i Orange Polska.


adw. Andrzej Grad
adw. Andrzej Grad
Współpracownik CA KJ, adwokat specjalizujący się w prawie budowlanym, gospodarczym, własności intelektualnej oraz spadkowym
< Powrót do listy Analizy
 
  • KOMENTARZE
    • OBWE daje impuls do zmiany ordynacji
      Piotr Trudnowski

      OBWE daje impuls do zmiany ordynacji

       
      Zaprezentowany niedawno raport Organizacji Bezpieczeństwa i Współpracy w Europie z wyborów parlamentarnych z 2015 wskazuje na potrzebę takiej zmiany ordynacji, która pozwoli na start kandydatom niezwiązanym z żadnym ugrupowaniem. Wbrew obiegowej opinii jest to możliwe nie tylko poprzez przyjęcie ordynacji opartej o jednomandatowe okręgi wyborcze, ale również dzięki wyborowi takich systemów wyborczych, które nie będą wymagały zmiany Konstytucji RP. Wraz z ordynacją należy dokonać przeglądu...

      Czytaj więcej

  • PUBLIKACJE
    • RAPORT: W czyim interesie? O organizacjach zarządzania prawami autorskimi
      dr Bartłomiej Biga

      RAPORT: W czyim interesie? O organizacjach zarządzania prawami autorskimi

       
      Działalności organizacji zbiorowego zarządzania prawami autorskim – takich jak ZAiKS , STOART, SWAP czy ZPAV – towarzyszy szereg absurdów i patologii. Tylko w 2015 odnotowały one łączne przychody z opłat za eksploatację praw autorskich na kwotę ponad 611 milionów złotych. Zebrały też pokaźny majątek: sam ZAiKS wykazuje w swoich sprawozdaniach wartość inwestycji krótkoterminowych na kwotę ponad miliarda złotych. – Organizacje te muszą być poddawane znacznie...

      Czytaj więcej

  • AKTUALNOŚCI