adw. Andrzej Grad

Niepewność prawa uderza w budownictwo

 

W Polsce występuje zjawisko nadmiernej swobody stwierdzania nieważności ostatecznych decyzji o pozwoleniu na budowę. Może prowadzić to w skrajnych przypadkach nawet do rozbiórki wybudowanego lub będącego w budowie obiektu, choćby bloku mieszkalnego. Centrum Analiz Klubu Jagiellońskiego przygotowało obszerną publikację, w której przedstawiono diagnozę tego problemu oraz rekomendacje sposobu jego rozwiązania.

– Niepewność stanu prawnego działa hamująco na rozwój budownictwa i nie pozwala zapewnić właściwego poziomu bezpieczeństwa nabywcom mieszkań i domów – uważa autor analizy adw. Andrzej Grad, współpracownik CA KJ. – Dotyczy to w szczególności stwierdzania nieważności na podstawie art. 156 § 1 pkt 2 KPA wobec „rażącego naruszenia prawa”, które nie jest ograniczone żadnym terminem, a pojęcie użyte w przepisie ma charakter niedookreślony i pozostawia daleko idącą swobodę interpretacyjną. Obecny stan prawny budzi także zastrzeżenia z punktu widzenia realizacji zasad konstytucyjnych: ochrony prawa własności i ochrony praw nabytych.

Autor analizy wskazał główne problemy związane ze stwierdzaniem nieważności pozwolenia na budowę:

1. Brak jest stosownego ograniczenia w czasie dopuszczalności stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę albo jest ona ograniczona wyjątkowo długim, dziesięcioletnim terminem. Znany jest przykład, gdy stwierdzenie nieważności pozwolenia nastąpiło po 30 latach od jego wydania i 28 latach od ukończenia budynku.

2. Wyeliminowanie z obrotu prawnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu prowadzi często do stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę. Nowe uwarunkowania planistyczne mogą stanąć na przeszkodzie legalizacji budynku, powodując konieczność jego rozbiórki w całości lub części. Właściciele mieszkań lub domów muszą się liczyć z utratą praw nabytych, chociaż z zasady nie ponoszą w tym żadnej winy i nie mają wiedzy pozwalającej im przewidzieć taką sytuację.

3. Przepisy nie zawierają osobnej, kompleksowej regulacji postępowania po stwierdzeniu nieważności pozwolenia na budowę, zarówno w przypadku ukończonego obiektu budowlanego, jak i będącego w budowie.

4. Dysfunkcjonalność obowiązujących przepisów może powodować, że w rezultacie ich zastosowania alternatywa sprowadza się, jak w znanym z orzecznictwa casusie, do wyboru pomiędzy całkowitą rozbiórką wybudowanego obiektu a doprowadzeniem do istnienia budynku, który będąc przeznaczonym na pobyt ludzi, nie ma dachu, okien i drzwi, a jego wysokość nie jest większa niż 2,10 m, przy czym za zaistnieniem takiej sytuacji nie przemawiały w tamtej sprawie żadne słuszne i rozsądne powody.

Zdaniem współpracownika Centrum Analiz Klubu Jagiellońskiego zmiana obowiązującego stanu prawnego powinna iść w następujących kierunkach:

1. Ograniczenia stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę terminem 1 roku od rozpoczęcia budowy, a zarazem wskazania, że nie mogłoby ono nastąpić po jej zakończeniu.

2. Wyłączenia możliwość stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę w przypadku stwierdzenia nieważności miejscowego planu lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w sytuacji, gdy przedsięwzięcie budowlane jest w trakcie realizacji lub zostało ukończone.

3. Wprowadzenia odrębnego postępowania po stwierdzeniu nieważności pozwolenia na budowę.

4. Wprowadzenia mechanizmów prawnych, które pozwolą na uniknięcie wydawania rozstrzygnięć niesłusznych i nierozsądnych, co może mieć miejsce przy obecnych, sztywnych uregulowaniach w tzw. postępowaniu naprawczym.

– Stwierdzanie nieważności pozwoleń na budowę powinno zachodzić jedynie w sytuacjach naprawdę wyjątkowych, gdy jest to konieczne z punktu widzenia takich wartości jak bezpieczeństwo, porządek publiczny, ochrona środowiska, zdrowia, wolności czy praw innych osób. Interes publiczny przemawia więc za nowelizacją prawa budowlanego w kierunku zapewnienia większej trwałości wydanych pozwoleń na budowę – podsumowuje adw. Andrzej Grad.

Analiza powstała przy wsparciu finansowym partnerów: PKO Banku Polskiego i Orange Polska.


adw. Andrzej Grad
adw. Andrzej Grad
Współpracownik CA KJ, adwokat specjalizujący się w prawie budowlanym, gospodarczym, własności intelektualnej oraz spadkowym
< Powrót do listy Analizy
 
  • KOMENTARZE
    • Highly detailed Earth, illuminated by moonlight. The glow of cities sheds light on the detailed exaggerated terrain and translucent water of the oceans. Elements of this image furnished by NASA
      dr Michał Kuź

      Przyszłość Europy i niemieckie obawy

       
      W pierwszym tygodniu listopada tygodnik „Der Spiegel” ujawnił fragmenty raportu dotyczącego możliwych zagrożeń systemowych dla Republiki Federalnej Niemiec w perspektywie do roku 2040. „Strategiczny Przegląd 2040” wyróżnia sześć możliwych scenariusz geopolitycznych wpływających na bezpieczeństwo Niemiec. Autorzy wyraźnie szeregują je od optymistycznych do bardziej pesymistycznych. Szczególnie ciekawe są te drugie, które stawiają Europę Wschodnią jako potencjalne zagrożenie. Publikacja raportu pokazuje, że Niemcy zaczynają coraz poważniej myśleć...

      Czytaj więcej

  • PUBLIKACJE
    • RAPORT: Rewolucja i równowaga. Założenia kompleksowej reformy wymiaru sprawiedliwości
      dr Jacek Sokołowski

      RAPORT: Rewolucja i równowaga. Założenia kompleksowej reformy wymiaru sprawiedliwości

       
      Realizacja społecznych funkcji sądownictwa w nowoczesnym państwie wymaga delegowania na sędziów niezbędnego zakresu władzy. Sądownictwo musi być autonomiczne wobec pozostałych struktur władzy państwowej właśnie dlatego, że w przeciwnym wypadku nie będzie w stanie zapewnić ani utrwalenia wzorców, ani kreacji nowych, ani też legitymizacji państwa jako całości. Trójpodział władzy nie jest abstrakcyjną wartością, lecz funkcjonalną zależnością, na której swój sukces rozwojowy oparły państwa Zachodu – pisze w...

      Czytaj więcej

  • AKTUALNOŚCI