dr inż. Michał Domińczak

Rodzina na swoim. Jak wesprzeć budownictwo jednorodzinne w Polsce?

 

Celem analizy jest przedstawienie uwarunkowań prawnych, planistycznych i projektowych mających wpływ na dostęp i wykorzystanie terenów budowlanych w Polsce.  Analiza odnosi się przede wszystkim do problemu dostępności do terenów dla budownictwa jednorodzinnego, choć przedstawione zagadnienia dotyczą również zabudowy wielorodzinnej, zwłaszcza tej niskiej i realizowanej w mniejszej skali.

Prawie połowa wszystkich mieszkań w Polsce powstała przed 1970 r., w tym ponad 22% przed II wojną światową. Jakość przestrzeni mieszkalnej w Polsce jest nieporównywalnie niższa niż w krajach Europy Zachodniej. Według danych Eurostatu z 2012 r. w Polsce potrzeba ponad 8 milionów nowych mieszkań dla zrównania warunków mieszkaniowych z krajami starej Unii.

Na podaż terenów budowlanych wpływa łatwość zmiany kwalifikacji terenów niezabudowanych (nieużytki, grunty rolne, lasy) dla potrzeb nowej zabudowy, łatwość i swoboda podziałów nieruchomości, dostęp do infrastruktury niezbędnej do wykonania i funkcjonowania zabudowy, swoboda zagospodarowania działek budowlanych (niezależnie od wielkości) oraz ograniczenia planistyczne i urbanistyczne.

Ogromna podaż terenów budowlanych w Polsce jest czysto teoretyczna i w rzeczywistości fikcyjna. Tereny przeznaczone dla budownictwa mieszkaniowego według dokumentów planistycznych są wystarczające dla potrzeb 150 milionów mieszkańców, to raczej figura retoryczna. Są to bowiem w przeważającej mierze tereny nierozparcelowane, bez dostępu do podstawowej infrastruktury, zwłaszcza drogowej, a przez to niezabudowywalne.

Zmiany, jakie zaszły w ciągu ostatnich dwudziestu lat w polityce dotyczącej przekształceń i podziałów gruntów ułatwiły pozyskiwanie nowych terenów budowlanych, co odbyło się kosztem prawidłowego zagospodarowania przestrzennego.

Istnieje możliwość zwiększenia podaży gruntów mieszkaniowych, jednak gminy nie są zainteresowane ich racjonalnym przygotowaniem, gdyż wiąże się to dla nich z ogromnymi kosztami budowy infrastruktury. W ten sposób obowiązujący w Polsce system planowania przestrzennego oraz gospodarki nieruchomościami bardziej sprzyja deweloperom niż rodzinom.

Celowe jest przeprowadzenie szeregu zmian w zakresie gospodarki nieruchomościami, planowania przestrzennego oraz budownictwa i infrastruktury drogowej, które poprawią dostęp do infrastruktury drogowej oraz ułatwią budowanie domów jednorodzinnych i niewielkich budynków wielorodzinnych.


dr inż. Michał Domińczak
dr inż. Michał Domińczak
Ekspert CA KJ ds. gospodarki przestrzennej, architekt i historyk urbanistyki, członek Izby Architektów RP, Izby Inżynierów Budownictwa RP
< Powrót do listy Analizy